深圳楼市迎暖冬 成交飙升卖家违约抬头

临近年末,深圳楼市表现抢眼。豪宅认定标准调整后二手房市场频现反价,成交大增;新房发售重现“日光盘”,市场出现明显的“暖冬”特征。

深圳房价将再创新高?这是业界发出的疑问,更是众多打算置业者的困惑。

与之形成鲜明对比,北京、上海和广州等一线城市的房地产市场已寒风来袭。深圳为何能走出独立行情?一些关于深圳房价的现象,值得品味。

一二手房价倒挂 “日光盘”频现

从各大机构的统计数据可以看出,深圳一二手住宅市场的热度在持续升温。据深房中协标准指数显示,11月深圳二手房网签量达到9243套,环比大涨57.5%,与去年同期3738套的二手房网签量相比,增幅更是高达147%。11月深圳一手住宅成交3196套,环比上涨20%。深圳中原研究中心的数据显示,豪宅标准调整后市场升温,挂牌价上涨房源占比达到64%。

说起最近深圳的新房市场,“日光盘”频现可谓一大现象。

摇号选房几乎已成为热点城市的标配,深圳也不例外。近段时间,深圳有多个高价项目公开摇号选房。位于前海的招商领玺家园近日开盘,公开信息显示该项目有456套可售住宅,均价为每平方米10.8万元,在开盘4个多小时后全部售完,吸金近63亿元,成为了“日光盘”。同样大热的前海片区,离“日光盘”招商领玺家园不远的颐湾府,均价为每平方米10.2万元,也在近日推售367套房源,公开信息显示开盘当日即售出323套,去化近九成。

仅在11月30日一天,位于深圳前海、龙岗和光明区的4个新盘项目集中入市,共推售近2500套房源,4个项目合计售出超过1800套。位于光明的龙光玖龙台二期,推售的705套房源号称在10分钟内被抢购一空,单价约为每平方米5.25万元,成为又一个“日光盘”。

对于深圳新房市场近期所爆发出来的购买力,这只是冰山一角。

10月27日,位于香蜜湖的深业中城(一期)推售192套住房,均价约每平方米13.1万元,共有2794人完成诚意登记并进入公证摇号选房。10月30日深业中城开盘,一日售罄。据不完全统计,12月深圳还将有15个新盘准备入市,其中位于深圳罗湖区已“沉睡”近10年的茂业德弘天下华府“跑步进场”,由于拥有优质学位,市场关注度高,预计揽金或达百亿元。

为什么这些高价新盘如此好卖?证券时报记者在多个项目的开盘现场随机采访,多位置业者告诉记者,因为这些项目被限价,开盘价低于周边二手房价格。记者也发现,在深圳原特区外的一些新盘项目,特别是价格高于周边二手房的项目,去化率并不理想。

位于龙华区的金茂府是深圳昔日的“地王”,其销售价格明显高于周边二手房,突击开盘至今,销售数字仍是一个谜。

二手房又出现业主违约现象

如果说新房市场有政府限价,那么二手房是一个更为市场化的领域。最近,深圳二手房市场也火了,卖家愈发惜售,甚至频现业主违约的现象。

11月11日,深圳宣布调整普通住房标准:容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为“普通住房”,满两年可免征增值税,本次调整的最大亮点就是取消了价格标准,购买者可以省下不少税费。记者走访发现,价格在原来各区豪宅认定标准以上的房源,二手房业主提价现象明显,潜在置业者都在加快看房买房。

对于目前的市场反应,家住福田翠海花园的胡先生也有点惊讶:邻居家的房子挂了好几个月都没卖掉,最近竟然也成交了,121平方米成交价达到1650万元。

“各种利好消息频出,店里每天都有成交。很多业主看到市场变好就反价,或者索性撤盘不卖。”在福田景田片区从事房产中介工作的黄经理告诉记者,“之前有很多房源挂了大半年都卖不掉,现在基本上都卖掉了,涨价一二十万,也可以脱手。”

目前的深圳二手房市场,存在这么一幅画像:有置业者焦虑,豪宅认定标准改变后省下的税费其实转嫁到自己身上;有业主纳闷,自己的房子价格怎么没什么变动;有部分业主暗暗揣摩,怎样以合理的理由、较低的违约成本,撕毁已签的合约。

2015年4月之后,深圳房价暴涨后一度爆发业主违约潮,引发买家集体上访要求强制过户,这是楼市火爆时期的一种“现象”。如今,这种“现象”又再度出现。信荣房地产律师团队首席律师张茂荣表示,最近在众多利好政策刺激下,业主违约现象再度出现,以该团队接访案例来看,就有卖家已收取买家30万定金仍毁约不卖的案例,而且不是个案。

深圳楼市为何走出独立行情?

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